Steuern beim Immobilienverkauf: Wann das Finanzamt mitverdient

Die Zehnjahresfrist

Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien im Privatvermögen sind steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Umgangssprachlich heißt das „Spekulationsfrist“ – mit Spekulation hat es aber nichts zu tun: Die Regel gilt für jeden privaten Verkäufer.

Maßgeblich sind die Tage, an denen der Kaufvertrag beim Kauf und beim Verkauf notariell beurkundet wurde – nicht die Eintragung im Grundbuch und nicht die Übergabe. Wer kurz vor Ablauf der Frist verkaufen möchte, sollte den Notartermin deshalb genau planen und mit der Steuerberatung abstimmen.

Steuerfrei trotz kurzer Haltedauer: die Eigennutzung

Die wichtigste Ausnahme: Haben Sie die Immobilie selbst bewohnt, bleibt der Gewinn auch innerhalb der zehn Jahre steuerfrei. Das Gesetz kennt zwei Varianten (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG):

Eine vermietete Immobilie fällt dagegen nicht unter die Ausnahme. Haben Sie nur einen Teil selbst bewohnt – etwa bei einem Zweifamilienhaus mit vermieteter Einliegerwohnung –, ist nur der selbst genutzte Teil geschützt.

Wie wird der Gewinn berechnet?

Besteuert wird nicht der Verkaufspreis, sondern der Gewinn (§ 23 Abs. 3 EStG). Vereinfacht gilt:

Verkaufspreis

der im Kaufvertrag vereinbarte Preis

minus Anschaffungskosten

der damalige Kaufpreis plus Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch

minus Herstellungskosten

zum Beispiel für einen Anbau oder eine umfassende Modernisierung

plus Abschreibungen

bei Vermietung die bereits steuerlich geltend gemachte AfA

minus Verkaufskosten

zum Beispiel für Unterlagen, Inserate oder die Löschung von Grundschulden

Der Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Liegt der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres unter 1.000 Euro, bleibt er steuerfrei. Diese Grenze ist eine Freigrenze: Wird sie erreicht, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig – nicht nur der Teil darüber.

Sonderfälle: Erbschaft, Schenkung, mehrere Objekte

Geerbte und geschenkte Immobilien

Bei geerbten oder geschenkten Immobilien übernehmen Sie Anschaffungsdatum und Anschaffungskosten des früheren Eigentümers (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Die Zehnjahresfrist läuft also einfach weiter. Anders ist es, wenn Sie Miterben auszahlen oder bei einer Schenkung Gegenleistungen übernehmen, etwa bestehende Schulden: Insoweit liegt eine neue Anschaffung vor, und für diesen Teil kann eine neue Frist beginnen. Mehr dazu im Ratgeber Immobilie geerbt.

Gewerblicher Grundstückshandel

Wer innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf mehr als drei Objekte wieder verkauft, kann nach der sogenannten Drei-Objekt-Grenze als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden. Dann kann zusätzlich Gewerbesteuer anfallen, und die Zehnjahresfrist schützt nicht mehr. Betrifft Sie das, sprechen Sie unbedingt vorher mit Ihrer Steuerberaterin oder Ihrem Steuerberater.

Diese Kosten trägt der Käufer

Die Grunderwerbsteuer zahlt in der Regel der Käufer – in NRW 6,5 % des Kaufpreises –, ebenso die Notar- und Grundbuchkosten für den Kaufvertrag. Eine Übersicht aller Kosten für Verkäufer finden Sie im Ratgeber Hausverkauf: Ablauf, Unterlagen und Kosten.