Hausverkauf: Ablauf, Unterlagen und Kosten

Der Ablauf eines Hausverkaufs in 8 Schritten

Jeder Verkauf ist anders – die Reihenfolge der Schritte ist aber fast immer gleich. Wer sie kennt, vermeidet die typischen Fehler, die später Zeit und Geld kosten.

1. 01

   Wert ermitteln

   Am Anfang steht die Frage, was Ihr Haus heute wert ist. Ein zu hoher Preis schreckt Interessenten ab, ein zu niedriger verschenkt Geld. Eine erste Orientierung gibt der Bodenrichtwert Ihrer Lage – mit meinem kostenlosen Preis-Check sehen Sie ihn sofort. Den Wert Ihres Hauses ermittle ich anschließend persönlich vor Ort.

2. 02

   Unterlagen zusammenstellen

   Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung und Energieausweis gehören in jede Verkaufsmappe. Fehlende Dokumente sollten früh angefordert werden – manche Stellen brauchen dafür einige Wochen.

3. 03

   Energieausweis prüfen

   Ein Energieausweis gilt zehn Jahre. Ist Ihrer abgelaufen oder fehlt er, lassen Sie ihn rechtzeitig ausstellen. Liegt er bei der Anzeige schon vor, müssen seine wichtigsten Kennwerte in die Anzeige.

4. 04

   Vermarktung vorbereiten

   Gute Fotos, aussagekräftige Grundrisse und ein vollständiges Exposé entscheiden darüber, wer sich meldet. Das Exposé sollte alle Fakten enthalten, die ein Käufer für seine Finanzierung braucht.

5. 05

   Besichtigungen und Käufer prüfen

   Bevor es zum Notar geht, sollte jeder Kaufinteressent eine Finanzierungsbestätigung seiner Bank vorlegen. So vermeiden Sie geplatzte Termine und verlorene Wochen.

6. 06

   Kaufvertrag beim Notar

   Der Notar entwirft den Kaufvertrag und schickt beiden Seiten vorab einen Entwurf. Nehmen Sie sich Zeit, ihn in Ruhe zu prüfen – kauft ein Verbraucher von einem Unternehmer, schreibt das Gesetz dafür in der Regel zwei Wochen vor (§ 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz). Beim Termin liest der Notar den Vertrag vor, beide Seiten unterschreiben.

7. 07

   Kaufpreiszahlung

   Der Notar sichert den Käufer mit einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch ab und teilt mit, wann der Kaufpreis fällig ist. Bestehende Grundschulden Ihrer Bank werden aus dem Kaufpreis abgelöst und anschließend gelöscht.

8. 08

   Übergabe

   Mit Eingang des Kaufpreises übergeben Sie Haus und Schlüssel. Ein Übergabeprotokoll mit Zählerständen schützt beide Seiten. Danach wird der Käufer als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.

Diese Unterlagen brauchen Sie

Je vollständiger Ihre Unterlagen sind, desto schneller kann ein Käufer seine Finanzierung klären – und desto weniger Raum bleibt für Preisverhandlungen wegen offener Fragen.

Wer die Unterlagen in Bergisch Gladbach ausstellt

Die Dokumente kommen von mehreren Ämtern und Fachleuten – und nicht alle arbeiten schnell:

Grundbuchauszug

Grundbuchamt beim Amtsgericht Bergisch Gladbach.

Baulastenauskunft

Stadt Bergisch Gladbach, Fachbereich 6 – Baulasten. Die Stadt weist derzeit auf längere Bearbeitungszeiten hin.

Flurkarte

Katasteramt des Rheinisch-Bergischen Kreises.

Bauakte und Pläne

Stadt Bergisch Gladbach – wichtig, wenn Pläne fehlen oder der heutige Zustand nicht mehr zu den Plänen passt.

Wohnflächenberechnung

Fachleute wie Architekten oder Sachverständige. Alte Angaben aus Exposés sind oft nicht verlässlich.

Energieausweis

Zugelassene Aussteller wie Energieberater, Architekten oder Ingenieure.

Welche Kosten trägt der Verkäufer?

Die gute Nachricht zuerst: Die großen Kaufnebenkosten trägt in der Regel der Käufer. Auf Sie als Verkäufer kommen vor allem diese Posten zu:

Steuern: Wann ist der Verkauf steuerfrei?

Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie im Privatvermögen sind steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen (§ 23 Einkommensteuergesetz, oft „Spekulationsfrist“ genannt). Davon gibt es eine wichtige Ausnahme: Haben Sie das Haus ausschließlich selbst bewohnt – entweder durchgehend seit dem Kauf oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor –, bleibt der Gewinn steuerfrei.

Bei geerbten oder geschenkten Immobilien zählt der Zeitpunkt, zu dem der frühere Eigentümer das Haus erworben hat. Prüfen Sie Ihren Fall vor dem Verkauf mit Ihrer Steuerberaterin oder Ihrem Steuerberater – eine falsche Annahme kann hier teuer werden. Mehr dazu in den Ratgebern Steuern beim Immobilienverkauf und Immobilie geerbt.

Energieausweis und Heizung: Was seit 2026 gilt

Seit dem 29. Juli 2026 ersetzt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) das bisherige Gebäudeenergiegesetz. Für Verkäufer bleibt beim Energieausweis vieles gleich: Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen und dem Käufer nach Vertragsschluss übergeben werden. In die Verkaufsanzeige gehören die wichtigsten Kennwerte – Art des Ausweises, Energiekennwert, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse. Bei Verstößen drohen Bußgelder.

Für viele Käufer eine gute Nachricht: Die sogenannte 65-Prozent-Regel für neue Heizungen ist entfallen. Einzelne Nachrüstpflichten, etwa zur Dämmung der obersten Geschossdecke, gelten aber weiterhin – welche davon Ihr Haus betreffen, klärt ein Energieberater. Ab dem 1. Januar 2027 wird der Energieausweis zudem standardmäßig digital ausgestellt, und in Anzeigen muss dann auch das Ausstellungsdatum stehen.