Immobilie geerbt: Behalten oder verkaufen?

Die ersten Schritte nach dem Erbfall

1. 01

   Erbe annehmen oder ausschlagen

   Sie werden Erbe, ohne etwas tun zu müssen. Möchten Sie das Erbe nicht – etwa weil die Schulden überwiegen –, können Sie es in der Regel innerhalb von sechs Wochen ausschlagen, nachdem Sie vom Erbfall erfahren haben (§ 1944 BGB). Danach gilt es als angenommen.

2. 02

   Erbnachweis besorgen

   Für Grundbuchamt und Notar brauchen Sie in der Regel einen Erbschein vom Nachlassgericht. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, genügt meist dieses zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll (§ 35 Grundbuchordnung). Ein handschriftliches Testament reicht dem Grundbuchamt dagegen nicht.

3. 03

   Finanzamt informieren

   In vielen Fällen müssen Sie die Erbschaft innerhalb von drei Monaten dem Finanzamt anzeigen (§ 30 ErbStG) – unabhängig davon, ob am Ende Steuer anfällt. Ob das auch für Sie gilt, klärt Ihre Steuerberaterin oder Ihr Steuerberater.

4. 04

   Haus absichern

   Informieren Sie die Gebäudeversicherung über den Eigentümerwechsel und einen möglichen Leerstand, lesen Sie die Zähler ab und klären Sie laufende Kosten wie Grundsteuer und Abschläge. Bei einer Eigentumswohnung gehört auch die Hausverwaltung dazu.

5. 05

   Grundbuch berichtigen

   Beantragen Sie die Eintragung der Erben beim Grundbuchamt – innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ohne Grundbuchgebühr. Für Bergisch Gladbach ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Bergisch Gladbach zuständig.

Behalten, vermieten oder verkaufen?

Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. Neben der emotionalen Bindung an das Elternhaus spielen vor allem drei Punkte eine Rolle:

Ein leerstehendes Haus ist selten eine gute Lösung: Grundsteuer, Versicherung und Energie laufen weiter, und ohne Pflege leidet die Bausubstanz. Ein realistischer Marktwert hilft, die Möglichkeiten nüchtern zu vergleichen – gerade wenn mehrere Familienmitglieder mitentscheiden. Eine erste Orientierung gibt Ihnen mein kostenloser Preis-Check.

Verkauf in der Erbengemeinschaft

Erben mehrere Personen, bilden sie automatisch eine Erbengemeinschaft. Das Haus gehört dann allen gemeinsam. Für den Verkauf heißt das: Alle Miterben müssen zustimmen und den Kaufvertrag unterschreiben (§ 2040 BGB). Diese Wege gibt es:

Gemeinsamer Verkauf

Der einfachste Weg. Alle verkaufen gemeinsam und teilen den Erlös nach ihren Erbquoten.

Auszahlung

Ein Miterbe übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus. Achtung: Für den hinzugekauften Anteil kann eine neue Zehnjahresfrist für die Spekulationssteuer beginnen.

Verkauf des Erbteils

Jeder Miterbe kann seinen Anteil am gesamten Nachlass verkaufen (§ 2033 BGB). Die übrigen Miterben haben dabei ein Vorkaufsrecht (§ 2034 BGB).

Teilungsversteigerung

Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe die Versteigerung beim Amtsgericht beantragen (§ 180 ZVG). Auf den erzielten Preis haben die Erben dann kaum Einfluss – sie sollte das letzte Mittel bleiben.

Muss vor dem Verkauf das Grundbuch umgeschrieben werden?

Nicht unbedingt. Verkaufen die Erben zeitnah, kann der Notar den Verkauf direkt mit dem Erbnachweis abwickeln – die Erben müssen vorher nicht selbst ins Grundbuch eingetragen werden (§ 40 Grundbuchordnung). Das spart Zeit und Kosten.

Steuern: Erbschaftsteuer und Spekulationssteuer

Bei einer geerbten Immobilie können zwei ganz unterschiedliche Steuern eine Rolle spielen.

Erbschaftsteuer

Die Erbschaftsteuer entsteht mit dem Erbfall – egal, ob Sie das Haus behalten oder verkaufen. Dank hoher persönlicher Freibeträge (§ 16 ErbStG) zahlen viele Erben im engen Familienkreis jedoch nichts:

Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner

500.000 Euro

Kinder und Stiefkinder

je 400.000 Euro

Enkel

in der Regel 200.000 Euro

Geschwister, Nichten und Neffen

20.000 Euro

Zusätzlich kann das selbst genutzte Familienheim ganz steuerfrei bleiben: für den Ehegatten ohne Flächengrenze, für Kinder bis zu 200 m² Wohnfläche. Voraussetzung ist, dass Sie unverzüglich selbst einziehen und das Haus zehn Jahre lang selbst bewohnen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Wer innerhalb dieser zehn Jahre verkauft oder vermietet, verliert die Befreiung in der Regel rückwirkend – es sei denn, zwingende Gründe wie Pflegebedürftigkeit stehen der Selbstnutzung entgegen.

Spekulationssteuer beim Verkauf

Verkaufen Sie eine geerbte Immobilie, übernehmen Sie das Anschaffungsdatum des Erblassers (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Hat er das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft oder gebaut, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei. Liegt der Kauf kürzer zurück, kommt es darauf an, wie das Haus genutzt wurde. Alles Wichtige dazu lesen Sie im Ratgeber Steuern beim Immobilienverkauf.

Wie ein Verkauf Schritt für Schritt abläuft und welche Unterlagen Sie brauchen, zeigt der Ratgeber Hausverkauf: Ablauf, Unterlagen und Kosten.