Was für Ihren Mieter gilt
Mit der Eintragung im Grundbuch tritt der Käufer in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein. Für Ihren Mieter ändert sich also zunächst nur der Ansprechpartner. Auch die Mietkaution geht auf den Käufer über (§ 566a BGB). Geben Sie sie bei der Übergabe an ihn weiter und lassen Sie sich das bestätigen – bekommt der Mieter seine Kaution vom neuen Eigentümer nicht zurück, haften Sie weiter.
- Kauf bricht nicht Miete
- Der Mietvertrag läuft mit allen Vereinbarungen weiter (§ 566 BGB).
- Kaution
- Geht auf den Käufer über; der Verkäufer haftet nachrangig weiter (§ 566a BGB).
- Besichtigungen
- Der Mieter muss Besichtigungen in angemessenem Umfang und nach rechtzeitiger Ankündigung ermöglichen.
- Vorkaufsrecht
- Wurde die vermietete Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt, darf der Mieter beim ersten Verkauf danach zu den gleichen Bedingungen kaufen (§ 577 BGB).
- Eigenbedarf des Käufers
- Ist möglich, bei umgewandelten Wohnungen aber erst nach Ablauf einer Sperrfrist (§ 577a BGB).
Die wichtigsten Regeln
Sperrfristen in Bergisch Gladbach, Rösrath und Overath
Nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum darf ein Käufer grundsätzlich erst nach drei Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen. Das Land NRW kann diese Frist für Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt verlängern. Seit dem 1. März 2025 gilt die erweiterte Mieterschutzverordnung NRW mit einer Sperrfrist von acht Jahren – Bergisch Gladbach, Rösrath und Overath gehören zu den aufgeführten Kommunen. Das schränkt den Käuferkreis für umgewandelte Wohnungen ein und sollte im Preis berücksichtigt werden. Ob Ihre Wohnung betroffen ist, prüfe ich im Einzelfall.
Vermietet oder leer verkaufen?
Wer kauft, bestimmt, wie der Preis entsteht. Selbstnutzer vergleichen Ihre Immobilie mit anderen Angeboten in der Lage. Kapitalanleger rechnen: Wie hoch ist die Miete, wie sicher ist sie, und welche Rendite bleibt nach Kosten? Eine niedrige Bestandsmiete drückt deshalb oft den Preis, ein gut vermietetes Objekt in gefragter Lage kann dagegen sehr attraktiv sein.
- Vermietet verkaufen lohnt sich vor allem bei marktüblicher Miete, zuverlässigen Mietern und Objekten, die typischerweise vermietet werden – etwa kleinere Wohnungen oder Mehrfamilienhäuser.
- Leer verkaufen spricht zusätzlich Selbstnutzer an. Das ist aber nur möglich, wenn der Mieter von sich aus auszieht oder Sie sich einvernehmlich einigen.
- Im Zweifel rechnen: Ich ermittle für Sie beide Werte – vermietet und frei –, damit Sie die Entscheidung auf einer klaren Grundlage treffen.
Diese Unterlagen erwarten Käufer
- Mietverträge mit allen Nachträgen und Vereinbarungen
- Aktuelle Mieterliste mit Kaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung und Mietbeginn
- Letzte Betriebskostenabrechnungen
- Nachweise über Mietkautionen
- Übersicht der Mieterhöhungen der letzten Jahre
- Informationen zu Mietrückständen oder laufenden Streitigkeiten
- Bei Wohnungen zusätzlich: Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan
Steuern beim Verkauf einer vermieteten Immobilie
Die Steuerbefreiung für selbst genutzte Immobilien greift bei vermieteten Objekten nicht. Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, ist der Gewinn in der Regel steuerpflichtig (§ 23 EStG). Lassen Sie den Verkaufszeitpunkt deshalb vorher von Ihrer Steuerberaterin oder Ihrem Steuerberater prüfen. Mehr im Ratgeber Steuern beim Immobilienverkauf.
Häufige Fragen
In aller Regel nicht. Der Wunsch, zu einem höheren Preis zu verkaufen, reicht für eine Kündigung nicht aus. Möglich ist eine einvernehmliche Lösung, etwa ein Aufhebungsvertrag.
Ja, in angemessenem Umfang und nach rechtzeitiger Ankündigung. Bewährt hat sich, wenige gut vorbereitete Termine mit vorab geprüften Interessenten zu planen.
Sie geht mit dem Eigentümerwechsel auf den Käufer über. Übergeben Sie sie ihm und lassen Sie sich die Übergabe bestätigen, denn Sie haften dem Mieter gegenüber nachrangig weiter.
Nur in einem besonderen Fall: Wenn die Wohnung während seines Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt wurde und jetzt zum ersten Mal verkauft wird (§ 577 BGB).
Quellen
Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand: Oktober 2026.