Die Rechtslage seit Dezember 2020
Früher war es in vielen Regionen üblich, dass der Käufer die gesamte Provision zahlte. Seit dem 23. Dezember 2020 gelten dafür bundesweit neue Regeln im Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 656a bis 656d BGB). Sie sollen Käufer entlasten und sorgen dafür, dass derjenige, der den Makler beauftragt, auch selbst mindestens die Hälfte trägt.
- § 656a BGB
- Der Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus braucht Textform.
- § 656b BGB
- Die neuen Regeln gelten nur, wenn der Käufer Verbraucher ist – also eine Privatperson.
- § 656c BGB
- Arbeitet der Makler für beide Seiten, müssen Verkäufer und Käufer gleich viel zahlen. Erlässt er einer Seite die Provision, gilt das auch für die andere.
- § 656d BGB
- Beauftragt nur der Verkäufer den Makler, darf er höchstens die Hälfte an den Käufer weitergeben – und der Käufer zahlt erst, wenn der Verkäufer seinen Teil nachweislich bezahlt hat.
Die vier Vorschriften im Überblick
Welche Modelle erlaubt sind
- Beide zahlen den gleichen Betrag: Der Makler schließt mit Verkäufer und Käufer jeweils einen Vertrag über die gleiche Provision.
- Der Verkäufer zahlt allein: Erlaubt – für Käufer ist das Angebot dann provisionsfrei.
- Der Verkäufer gibt einen Teil weiter: Erlaubt, aber nur bis zur Hälfte und erst nach Zahlung durch den Verkäufer.
- Nicht mehr erlaubt: Der Verkäufer beauftragt den Makler, und der Käufer übernimmt die Provision ganz oder überwiegend.
Gilt das auch für Mehrfamilienhäuser und Grundstücke?
Nein. Die Teilungsregeln gelten nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser, wenn der Käufer Privatperson ist. Beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern, unbebauten Grundstücken oder Gewerbeimmobilien – oder an ein Unternehmen – ist die Verteilung frei verhandelbar. Bei Zweifamilienhäusern oder Häusern mit Einliegerwohnung kommt es auf den Einzelfall an.
Wann die Provision fällig wird
Ein Makler verdient seine Provision erst, wenn der Kaufvertrag tatsächlich zustande kommt und das auf seine Tätigkeit zurückgeht (§ 652 BGB). Für Sie heißt das: Ohne notariellen Kaufvertrag keine Provision. Bewertung, Exposé oder Besichtigungen allein lösen keine Zahlung aus – es sei denn, im Vertrag ist ausdrücklich etwas anderes vereinbart.
Ist die Provision steuerlich absetzbar?
Beim Verkauf der selbst genutzten Immobilie in der Regel nicht. Ist der Verkauf dagegen steuerpflichtig – etwa bei einer vermieteten Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf –, mindern Maklerkosten als Veräußerungskosten den steuerpflichtigen Gewinn. Mehr dazu im Ratgeber Steuern beim Immobilienverkauf.
Darauf sollten Sie beim Maklervertrag achten
- Höhe der Provision und wer sie trägt – klar beziffert
- Welche Leistungen enthalten sind, zum Beispiel Bewertung, Unterlagen, Exposé, Besichtigungen
- Wer die Kosten für Unterlagen und Energieausweis trägt
- Laufzeit und Kündigungsfrist
- Ob es sich um einen einfachen Auftrag oder einen Alleinauftrag handelt
Häufige Fragen
Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung an eine Privatperson tragen Verkäufer und Käufer die Provision grundsätzlich je zur Hälfte, oder der Verkäufer zahlt allein. Das regelt das BGB bundesweit.
Ja. Es gibt keine gesetzlich festgelegte Höhe. Wichtiger als ein niedriger Satz ist, welche Leistungen enthalten sind und wie gut der Verkaufspreis am Ende ist.
Das hängt vom Vertrag ab. Beim einfachen Maklervertrag und beim einfachen Alleinauftrag dürfen Sie in der Regel selbst verkaufen, ohne Provision zu zahlen. Lesen Sie die Vereinbarung genau oder fragen Sie nach.
Kommt kein wirksamer Kaufvertrag zustande, fällt grundsätzlich keine Provision an (§ 652 BGB).
Quellen
Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand: Oktober 2026.